Häufige Fragen, Aussagen und Fakten

01  Wer sind wir und warum engagieren wir uns für unser Viertel?

Wir sind eine bunte Mischung von Ramersdorfer Nachbarn, die sich 2011 zusammengetan haben, um etwas für unser Viertel zu tun.

Es ist unser Anliegen, das Viertel vielgestaltig und lebendig zu halten. In diesem Zusammenhang halten wir auch das Bewahren von charakteristischen Bauwerken aus der Vorkriegszeit für wichtig. Außerdem möchten wir darauf aufmerksam machen, dass nicht nur Bauträger etwas vom Bauen und Renovieren verstehen. Daher werben wir dafür, im Bedarfsfall sein Haus an privat zu verkaufen und damit dafür zu sorgen, dass unser Viertel Charakter behält.

02 Warum ist es gut, alte Strukturen zu pflegen und neue behutsam aufzubauen?

Ramersdorf früher, heute und morgen - wo Altes verfällt oder zerstört wird und Neues allein um des Neuen willen errichtet wird, stirbt der Charakter des Ortes. Städte, die sich um ihre Tradition gekümmert haben, können heute punkten. Im München der Nachkriegszeit hat man vieles wiederaufgebaut und den Stadtkern nicht der autogerechten Stadt geopfert. Davon profitiert die Stadt heute. Der aktuell sehr hohe Siedlungsdruck aber führt dazu, dass man jetzt glaubt, doch wieder Opfer an vorhandenen Strukturen bringen zu müssen. Eine extrem hohe Verdichtung bei Neubauprojekten sowie eine Vernichtung von Grün vor allem in den Gartenstädten sind die Konsequenz. Gegen diese Entwicklung, die ungeordnet und unumkehrbar verläuft, setzen wir uns zur Wehr. Denn wenn bei uns im Viertel kaum noch Gärten übrig bleiben und der Bestand Betonhäusern von der Stange weicht, geht Lebensqualität für alle verloren.

Wir möchten daran erinnern, dass Gebäude länger halten als ein Menschenleben, ja, sie sollten sogar mindestens 200 Jahre lang stehen. Daher sollte beim Bauen IMMER auf Qualität gesetzt werden und auf menschenfreundliche Bedingungen wie genügend grüner Freiraum und eine gute Infrastruktur. Bauen nur um des Wohnraumschaffens willen wird keine lebenswerte Stadt zur Folge haben. Da muss man sich schon mehr einfallen lassen – wie etwa die Förderung genossenschaftlichen Bauens oder von Bauherrenmodellen. Wir finden es bedauerlich, dass in München, einer der reichsten Städte Deutschlands, beim Bauen so viel billiger Standard entsteht und möchten hierzu Alternativen aufzeigen.

03 Aussagen und Fakten: "Neubau schafft günstigen Wohnraum"

Durch Abriss eines alten Hauses, in dem bisher zwei oder drei Parteien gewohnt haben, wird durch ein Doppelhaus Wohnraum für zwei Parteien geschaffen. Die Wohnfläche pro Partei wird zwar vergrößert, jedoch wird der Wohnraum teurer, auch der Preis pro Flächeneinheit Wohnraum. Durch Abriss eines alten Hauses und durch Nachverdichtung wird nicht automatisch Wohnraum für Normalverdiener geschaffen. Die Verteuerung des Wohnraumes ist eine Folge von Verknappung durch z. B. Zunahme der Wohnfläche pro Person. Dies hängt auch mit der Entwicklung der Lebensformen zusammen. In den Einpersonenhaushalten wird pro Person wesentlich mehr Wohnraum verbraucht als bei einer vier- oder fünfköpfigen Familie.

04 „Bauträger zahlen die besseren Preise an die Verkäufer.“

Nein. Denn Bauträger verdienen durch das Entwickeln von Projekten Geld. Das Interesse ist daher zwangsläufig, den günstigsten Preis zu zahlen. Privatleute rechnen zwar auch, jedoch ist insbesondere bei älteren Häusern die Bereitschaft auch durch emotionale Werte bestimmt.

05 „Bei Bauträgern erhält der Verkäufer das Geld sicher.“

Es gibt verschiedene Modelle des Erwerbs. Wenn der Bauträger das Grundstück erst einmal selbst erwirbt, dann fallen beim Verkauf an den weiteren Erwerber erneut

Grunderwerbsteuer und Notargebühren an (dann aber nicht nur für Grundstück, sondern auch für den Neubau!). Das verteuert das Projekt automatisch. Es wird daher oftmals versucht, den Zwischenerwerb zu umgehen. Dann muss der Verkäufer aber in der Regel auf die Zahlung warten, bis die Entwicklung, d. h. der Neubau, abgeschlossen oder zumindest weit fortgeschritten ist.

Bei allen Verträgen, z. B. Abtreten der Vorverkaufsrechte, mit einem Bauträger ist zu beachten, dass es durch Zahlungsschwierigkeiten bzw. Insolvenz zu erheblichen Problemen kommen kann. Das Grundstück ist dann eventuell sogar belastet oder zumindest im unmittelbaren Verkauf an Dritte blockiert. Bei Privatleuten lässt sich der Übergang von Grundstück/Haus im Gegenzug zur Bezahlung durch notariellen Vertrag eindeutig und sicher regeln.

06 „Bauträger können günstiger bauen."

Durch geschickte Vergabe an günstige Subunternehmer und durch kostengünstige Konstruktionen lassen sich die Baukosten reduzieren. Rationales Bauen gehört mittlerweile aber auch zu den Standardleistungen von Architekten. Günstige Baukosten gehen daher in der Regel mit einer Reduktion des Baustandards einher.

Mit anderen Worten: „günstig“ bedeutet oftmals eine einfachere Bauweise mit anderen Eigenschaften bzw. Leistungen. Wenn der Preis zu weit gesenkt/gedrückt wird, geht dies erfahrungsgemäß außerdem auch zu Lasten der Bauqualität. Die möglicherweise günstigeren Baupreise bilden die Gewinnmarge des Bauträgers. Der Käufer zahlt dann einen normalen Preis für schlechte Bauqualität.

Ein weiteres Problem besteht außerdem in der Gewährleistung. Bei Übernahme der Gewährleistung durch einen einzigen Unternehmer hängen auch sämtliche Ansprüche an der weiteren Existenz dieses Unternehmens. Bei der klassischen Gewährleistung der einzelnen Gewerke wird das Ausfallrisiko verteilt und somit minimiert.

07 „Den Erhalt alter Gebäude können sich nur Besserverdiener leisten.“

Der Erhalt eines alten Gebäudes ist dann sehr teuer, wenn an das renovierte Haus die gleichen Ansprüche gestellt werden wie an einen Neubau. In Zusammenarbeit mit Architekten mit Erfahrung auf dem Gebiet der Sanierung lassen sich auch Lösungen finden, die eine mögliche technische Nachrüstung zu einem späteren Zeitpunkt erlauben. Energetische Maßnahmen sind im Übrigen aber auch bei einem Neubau aufwendig und teuer. Die Entwicklung der Preise zeigt darüber hinaus, dass auch der durch Bauträger geschaffene Wohnraum nur noch für Besserverdiener in Frage kommt.

08 „Als Hausbesitzer geht mich die Nachverdichtung nichts an.“

Eine Nachverdichtung in der Nachbarschaft verändert auf Jahrzehnte hin den Charakter einer Straße und auch des ganzen Viertels. Bei maximaler Grundstücksausnutzung wird durch das Schaffen zahlreicher kleinerer Wohnungen, mit denen sich der größte Profit erzielen lässt, nicht nur der Anwohnerverkehr erhöht, sondern es kommt dann oftmals auch zu Parkplatzproblemen. Tiefgaragen werden, wenn sie nicht durch Stellplatzablösezahlungen ersetzt werden, teilweise auch nicht genutzt.

Die Veränderungen der städtebaulichen Strukturen führen zu mikroklimatischen Verschlechterungen. Wenn sich der Charakter eines Straßenzugs ändert, insbesondere wenn Ein- oder Zweifamilienhäuser durch Wohngebäude mit mehreren Wohnungen ersetzt werden, hat dies in der Regel bereits nach kürzerer Zeit Einfluss auf den Wert der noch verbleibenden Grundstücke. Investoren werben ja regelmäßig mit der altehrwürdigen und eingewachsenen Umgebung.

09 „Der Initiative geht es nur darum den Bestand zu bewahren und Wandel zu verhindern.“

Der Schutzgemeinschaft Ramersdorf geht es darum, die Identität und die Lebensqualität des Viertels zu bewahren, was eine Erneuerung, also eine Veränderung des Bestands und damit auch einen Wandel einschließen kann und auch soll. Verhindert werden soll der Wandel, wie er derzeit stattfindet: Wie in anderen Stadtteilen auch, werden Appartementgebäude und auch Geschosswohnungsbauten errichtet, die ohne Rücksicht auf den umgebenden Bestand die vorhandenen Maßstäbe sprengen. Die Überbauung der Grundstücke orientiert sich dabei an Profitmaximierung der Bauträger. Grünflächen und Bäume verschwinden; durch die verringerten (aber vorschriftsmäßigen) Abstandsflächen sind Ersatzpflanzungen nicht möglich. Die moderate Bebauung und das prägende Grün des Viertels werden für die nächsten Generationen vernichtet. Damit verändern sich der Charakter des Viertels und die sozialen Strukturen.

Dazu das Bündnis Gartenstadt: „München darf, wenn es langfristig attraktiv bleiben möchte, seinen positiven Charme nicht einer grenzenlosen Nachverdichtung opfern. Die historisch bedingten Unterschiede der Viertel schaffen Vielfalt und Identität für ihre Bewohner. Bauträger mit dem Ziel der Profitmaximierung fördern dagegen mit gesichtslosen Neubauten die unumkehrbare Zerstörung der Stadtviertel. Nachverdichtung muss mit Augenmaß und einer vorausschauenden Planung erfolgen.“

Wir setzen uns daher für einen Wandel ein, der auf dem Prinzip der maßvollen Nachverdichtung basiert; dies umfasst auch eine Ergänzung oder einen behutsamen Ersatz des Bestands.

10 „Die Initiative kann eh nichts ausrichten.“

Ein Irrtum, der im Zusammenhang mit Bürgerinitiativen im Allgemeinen immer wieder auftaucht. Der Einzelne kann vielleicht nicht viel ausrichten, Ziel der Initiative ist es aber, die Problematik im Stadtteil bewusst(er) zu machen und mit einer allgemeinen Diskussion das Bewusstsein für die vorhandenen Qualitäten der existierenden Strukturen zu schärfen. Bei den immer wieder anstehenden Generationenwechseln will die Initiative die verschiedensten Lösungen aufzeigen und dazu beitragen, die Lebensqualität im Viertel zu erhalten.

11 „Was kann ich als Privatperson konkret tun?“

Sie können jederzeit Mitglied unserer Initiative werden und auch mit Ihrer passiven Mitgliedschaft unseren Verein in seiner Arbeit unterstützen. Die Schutzgemeinschaft Ramersdorf e.V. gehört zum Bündnis Gartenstadt München und ist mit 16 weiteren Initiativen aus vielen Münchner Stadtvierteln vernetzt. Sie alle setzen sich dafür ein, dass die Stadt München auch in den Gartenstädten ihren Charakter bewahrt.

Wenn Sie daran denken, Ihr Haus in Ramersdorf zu verkaufen, können Sie ebenfalls Kontakt zu uns aufnehmen. Auch wenn Sie von einem Haus aus der Nachbarschaft hören, das zum Verkauf steht, können Sie uns gern kontaktieren. Wir vermitteln ehrenamtlich den Kontakt zu Privatpersonen, die Interesse an einer Gebrauchtimmobilie haben.